004　富久町｜新宿区｜ポートフォリオ｜リノベーション設計・施工

｢必要なもの｣と「必要と思っているもの」

これは1974年に建てられた区分所有マンション1室のリノベーションである。

この部屋を新規で購入した投資家からの依頼で収益性の向上を目指した計画である。

調査報告でも述べているように、この部屋は以前入居していた入居者から｢廃墟ですよ！！｣

と言われてしまった物件である。従前状況からすると貸しに出したとしても、

賃料9万円弱でしか借手を見つける事は難しくリノベーションを行うことになった。

事業主から依頼されたのは、

「リノベーション後の想定賃料で工事費を2年半で回収できるプラン」だった。

そこで僕らは「借手が必要と思うもの以外は用意しないプラン」を提案した。

この部屋は解体してみると配管関係の痛みが多く、配管は全て入れ替えなくてはならず、

一般的な概念でデザイン云々に費用を割いて行くと、

それらのコストを賃料に転嫁するか、想定予算をオーバーする他なかった。

それでは借手にとっても事業主にとっても、有意義ではなくなってしまう。

そこで考えたのが「借手が必要と思うもの以外は用意しないプラン」というものだった。

事業主に予算があるように、借手側にも予算はあるので、賃料に転嫁せずに、

借手側が、この部屋でこの賃料なら借りたい！と思えるリノベーション計画を試みた。

僕らが「必要だと思うもの」を用意しすぎて高くなるのは良くない。と考えたからである。

結果、従前よりも25％賃料をアップできたが、

周辺相場と比較し17％安い賃料で入居者を募る事ができ、2週間で契約に至った。

リノベーションで改善した点は、全体的なのだが、

狭かった浴槽のある浴室を浴槽を取り払い、大きなシャワー室へ

床はカーペットを無垢のフローリング、瞬間湯沸かし器を給湯器へ、

等

調査報告

004　富久町｜新宿区　

リノベーションレポート

004　富久町｜新宿区